상담 전에 준비할 자료
- 계약서
- 등기사항 자료
- 점유·사용 상태 자료
- 상대방 통지·협의 기록
사건을 정리하는 순서
1. 시작점
분쟁이나 사건이 시작된 날짜와 최초 계약·행위·연락을 표시합니다. 정확한 날짜가 기억나지 않으면 월 단위라도 좋습니다.
2. 분기점
합의가 바뀌었거나 상대방이 약속을 이행하지 않았거나 수사기관 연락을 받는 등 사건의 방향이 바뀐 시점을 구분합니다.
3. 현재 위치
협의 중인지, 소송·수사·지급명령·집행 등 절차가 이미 시작됐는지 확인합니다. 제출기한이나 출석일이 있다면 가장 먼저 표시합니다.
상담에서 확인할 질문
현재 자료로 사실관계를 어디까지 확인할 수 있는지, 추가로 필요한 자료와 현재 단계에서 선택 가능한 절차가 무엇인지 순서대로 질문하는 것이 좋습니다.
등기와 계약은 다릅니다
부동산 소유권은 등기해야 넘어가므로(민법 제186조), 매매계약을 맺고 대금을 다 냈더라도 등기 전이라면 매수인은 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 권리를 가질 뿐입니다. 그 사이 매도인이 다른 사람에게 팔거나 담보를 설정할 위험이 있으면 처분금지가처분(민사집행법 제300조)으로 먼저 묶어 두는 방법을 검토합니다.
자주 생기는 분쟁 유형
- 잔금 지급과 등기 이전을 둘러싼 다툼
- 계약금 해제(민법 제565조)와 위약금
- 하자 있는 부동산의 담보책임 — 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사(민법 제580조·제582조)
- 공유 부동산 분할 청구(민법 제268조·제269조)
- 무단 점유에 대한 인도·부당이득 청구
다른 사람 이름으로 등기했다면
다른 사람 명의로 등기해 둔 명의신탁 약정은 원칙적으로 무효이고 처벌 대상이 될 수 있습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제7조). 종중·배우자 명의신탁 등 예외(같은 법 제8조)가 있으므로 등기 경위와 자금 출처를 정리해 확인합니다.
상가·토지 거래에서 따로 볼 것
상가나 토지 거래는 주택보다 확인할 공적 장부가 많습니다. 건축물대장의 용도와 위반건축물 표시, 토지이용계획확인원의 용도지역과 행위 제한, 토지대장의 면적을 등기부와 함께 봅니다. 장부와 현장이 다르면 계약서에 그 차이를 누가 책임지는지 적어 두어야 나중에 해제나 대금 감액을 다투지 않습니다.
자주 묻는 질문
등기부는 어디서 보나요?
대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 분쟁이 생기면 오늘 날짜로 새로 떼어 변동 사항을 확인하세요.
잔금을 안 주는 매수인과 계약을 끝낼 수 있나요?
상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고한 뒤에도 지급하지 않으면 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 매도인도 등기 서류를 넘길 준비를 해 두어야 한다는 점이 함께 문제 됩니다.
경계나 담장 다툼도 상담 대상인가요?
측량 결과와 지적도, 건축 시점을 함께 확인합니다. 지적측량은 한국국토정보공사 등에 신청할 수 있습니다.
토지이용계획은 어디서 확인하나요?
토지이음 누리집에서 지번으로 용도지역과 규제 내용을 확인할 수 있습니다.
매도인이 계약 뒤 집값이 올랐다며 해제하겠다고 하면요?
중도금을 이미 냈거나 매수인이 이행에 착수했다면 매도인은 계약금 배액을 돌려주는 방식으로도 해제할 수 없습니다. 중도금 지급 날짜와 이행 준비 내역을 확인하고, 처분금지가처분과 소유권이전등기 청구를 검토합니다.
근거 법령(국가법령정보센터): 민법 · 민사집행법 · 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 / 작성 2026-10-15