보증금 반환에서 먼저 가를 쟁점
- 계약과 종료 — 계약기간, 갱신 여부, 해지·종료 의사를 언제 어떤 방식으로 알렸는지
- 보증금 흐름 — 계약금·잔금·증액분과 이미 돌려받은 금액의 지급 자료
- 주택과 점유 — 전입, 확정일자, 현재 거주·인도 상태와 이사 계획
- 권리관계 — 등기부와 경매·공매·압류 등 확인된 절차가 있는지
계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면
주택임대차보호법은 임대차가 종료된 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 절차를 두고 있습니다. 신청 필요성과 시점은 실제 계약·점유·이사 상황을 확인해야 하므로, 계약 종료 통지와 현재 주택 상태를 함께 준비하세요.
상담 전에 바로 찾을 자료
- 임대차계약서와 갱신·변경 합의
- 보증금 송금·영수증·반환 내역
- 계약 종료·갱신거절을 알린 문자·내용증명
- 주민등록·확정일자·등기부·경매 관련 문서
계약 종료 통지와 목적물 인도 자료를 더 세분해 보려면 보증금 반환 분쟁 준비자료를 함께 확인하세요.
공식 자료
법무부 주택임대차 법률정보 · 국가법령정보센터 주택임대차보호법. 이 페이지는 일반 정보이며 개별 사건의 결론을 대신하지 않습니다.
주택 임차인이 갖는 권리
주택을 인도받고 전입신고를 하면 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조), 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(같은 법 제3조의2). 임차인은 한 번 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신된 계약은 2년으로 봅니다(같은 법 제6조의3).
계약이 끝났는데 보증금이 안 돌아올 때
이사를 가야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 옮겨야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 동시이행 관계이므로(민법 제536조), 반환 소송에서는 집을 비울 준비가 되어 있다는 점도 함께 보여 줍니다. 상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 적용되며 임차권등기명령은 같은 법 제6조에 있습니다.
임대인이라면 확인할 것
- 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서)
- 원상복구 범위와 입주·퇴거 사진
- 연체 차임과 공제 내역
보증금을 지키기 위한 계약 단계 점검
계약서에 서명하기 전에 등기부의 근저당 금액과 집값을 비교하고, 임대인의 국세·지방세 체납이 있는지 납세증명서로 확인합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 계약 직후에는 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받고, 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 확인해 두면 위험을 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
만료 몇 달 전에 알려야 하나요?
주택은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다(주택임대차보호법 제6조).
묵시적 갱신 중에 나가고 싶으면요?
임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2).
전세사기가 의심되면 무엇부터 하나요?
등기부로 소유자·근저당·압류 변동을 확인하고 계약서·전입·확정일자 자료를 모읍니다. 피해 인정 요건과 지원은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」과 관할 기관 안내를 확인합니다.
확정일자는 어디서 받나요?
주민센터에서 전입신고와 함께 받거나 인터넷등기소에서 전자 확정일자를 받을 수 있습니다.
근거 법령(국가법령정보센터): 주택임대차보호법 · 상가건물 임대차보호법 · 민법 / 작성 2026-10-15